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CAPITAL SOCIAL

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  1. Capital Social

 

 

Hay una concepción fundamental en todo esto. Las viviendas construidas por nuestras cooperativas no ingresan jamás al mercado, no solo no las podemos hipotecar, sino que no las podemos vender. Cuan- do asumimos este compromiso debemos ser consecuentes. Es una garantía para nosotros como usuarios pero, a la vez asumimos el compromiso de no pretender hacer un negocio con ellas, y el concepto de qué es lo que se integra como Capital Social está ligado a este compromiso.

Y este compromiso no solo se refleja en que no vendemos nuestras viviendas en el mercado sino que el Capital Social que respalda a cada vivienda también debe contemplar que no es un negocio, es decir, debe incluir únicamente lo que cada familia aporta para construir la vivienda. No nos planteamos ahorrar en ladrillos ni buscamos darle más valor a la autogestión que aquel 15% que aportamos en trabajo durante la obra.

Fucvam ha dado una larga lucha para concretar esta opción de acceso a la vivienda como una opción sustentable y reconocida por el Estado. Y parte de esa lucha es, porque sea una solución colectiva al tema de la vivienda y evitar que sea una forma de ahorro personal.

Hay otros aspectos que están ligados a que nuestras viviendas no deben ser concebidas como un negocio y que no se venden en el mercado; uno de ellos y fundamental, es el subsidio de que hoy goza todo el movimiento de usuarios y que es muy superior al que disfrutan otras formas de propiedad. Ese subsidio a que hoy accedemos está ligado a que no podemos vender las casas al precio que se nos ocurra o nos den, sino que deben ser entregadas a la cooperativa y la cooperativa nos dará, en ese caso el monto de dinero mínimo que por ley nos corresponde sin inflarlo con falsas capitalizaciones.

 

Qué dice la ley

 

En la Ley 18.407, Ley General de Cooperativas, tenemos que con respecto a las partes sociales establece:

 

Artículo 53. (Capital social).- El capital social está compuesto por las partes sociales, provenientes de los aportes obligatorios y voluntarios realizados por los socios...

Artículo 54. (Partes sociales).- Las partes sociales son nominativas, indivisibles, de igual valor y transferibles solamente a personas que reúnan las condiciones requeridas por el estatuto para ser socio, previa aprobación del Consejo Directivo.

Serán integradas en dinero, en especie o en trabajo convencionalmente valuados, en la forma que establezca el estatuto  y en el plazo que disponga la Asamblea.

. En las cooperativas de vivienda, la transferencia del capital social no podrá suponer cesión directa ni indirecta del derecho de uso y goce, el que es inherente a la calidad de socio, requiriéndose la previa aceptación del nuevo socio por el Consejo Directivo de la cooperativa. (*)

 

 

 

 

 

Estos artículos definen con claridad lo que son las partes sociales. En el capítulo V sobre cooperativas de vivienda, Sección I, de la Ley 19.181, modificación del Artículo 123 de la Ley 18407es aún más específico:

(Aspectos patrimoniales).- Las partes sociales no podrán ser inferiores a 2 UR (2 unidades reajustables) y se reajustarán según dicho índice. Corresponden a la cooperativa las sumas que esta perciba de parte de los socios como compensación por cuota de administración, cuota de mantenimiento de las viviendas y servicios comunes. Corresponden a la cooperativa las sumas que esta perciba de parte de los socios como compensación por cuota de administración, cuota de mantenimiento de las viviendas y servicios comunes.

Se entiende por cuota de administración aquella suma de dinero que mensualmente aportan los socios a efectos de satisfacer los gastos que la administración y desarrollo de la cooperativa requieren en sus etapas iniciales. Dicho concepto es equivalente al designado como ‘fondo de gestión’ que recaudan las cooperativas habitadas.

Dichos rubros no integran las partes sociales del cooperativista y, por lo tanto, no serán objeto de restitución al egreso ni de reparto entre los socios.

 

O sea todo lo que aportamos para lograr el préstamo es equivalente a fondo de gestión y no constituye Capital Social, no capitaliza en las Partes Sociales. Es militancia para lograr los objetivos planteados.

Nuestras cooperativas están basadas en principios que todos respetamos pero que muchas veces no vemos su real alcance. La autogestión y la democracia directa son grandes valores de nuestro movimiento que no tienen precio. Si le ponemos precio, los desvirtuamos. Lo mismo sucede con la Ayuda Mutua. Solo vemos la Ayuda Mutua en la obra, sin embargo todo es ayuda mutua dentro de una cooperativa pero únicamente capitaliza aquella que está evaluada en el proyecto constructivo y cuyo valor ya está determinado legalmente en el 15% del valor de tasación del mismo.

La ley 19181 modifica otro artículo importante en el tema que nos ocupa, el Art.139 queda entonces redactado de esta manera:

 

(Partes Sociales).- Las partes sociales se integrarán con los aportes en trabajo (ayuda mutua o autoconstrucción) o el ahorro previo, según la modalidad adoptada, el aporte inicial, aportes extraordinarios y lo abonado por concepto de amortización del préstamo hipotecario. En ningún caso se considerará capital lo pagado por concepto de intereses del préstamo obtenido.

 

 

Esto abona sobre el debate. Lo que capitaliza es el capital inicial en la medida que lo devolvemos y que se ha transformado en viviendas. No capitalizan los intereses que es lo que abonamos para obtener el dinero para construir. En el fondo el concepto es el mismo. Lo que capitaliza es el resultado de la aplicación del capital obtenido y nuestro esfuerzo aplicado a la construcción de la vivienda. No capitaliza todo nuestro esfuerzo para llegar a eso, pues no está calificado y podría ser fraudulento, pues nuestra ineficiencia podría estirar la gestión, eso aumentaría el capital social, pero se nos estaría premiando por nuestros errores o ineficacia.

Solo capitaliza lo que se transforma en casa, no capitalizan los intereses del proceso de amortización; con la misma lógica tampoco capitalizan las gestiones que se realicen para obtener el préstamo; como no lo hace la ayuda mutua que se realiza para formar la cooperativa.

 

Del retiro

 

La Ley 18407, establece sobre el retiro del los socios y el cobro de su Capital Social (Partes Sociales).

 

Artículo 138. (Retiro).- El retiro voluntario, desde el ingreso a la cooperativa y hasta los diez años de adjudicada la vivienda, deberá solicitarse, ante el Consejo Directivo, con la fundamentación correspondiente.

Si el retiro se considera justificado, el socio tendrá derecho a un reintegro equivalente al valor de tasación de su parte social, menos los adeudos que correspondiera deducir y menos un 10% (diez por ciento) del valor resultante.

Si el retiro no se considera justificado la deducción establecida podrá alcanzar entre el 25% (veinticinco por ciento) y el 50% (cincuenta por ciento) del valor resultante, según lo establezca la reglamentación, sin perjuicio del descuento de los adeudos del socio.

Los retiros posteriores a los diez años de adjudicación de la vivienda, se regirán por el estatuto o el reglamento y los reintegros de las partes sociales a restituir, no serán abatidos en menos de un 10% (diez por ciento) de la parte social.

Cuando ocurrieren desinteligencias entre los usuarios y la cooperativa, en cuanto a la naturaleza del retiro o a las sumas que por tal concepto se adeudan, resolverá el diferendo el Juez competente.

 

En la interpretación y aplicación de este artículo podemos ver nuevamente como se nos filtra las concepciones mercantilistas en las cuales vivimos y que atacan a nuestro concepto de vivienda de interés social. Atacan las bases del planteo del Cooperativismo sobre lo que deben ser la cooperativas de propiedad colectiva.

Al final del segundo párrafo del Art. 139, refiriendo a lo que tiene derecho un socio dice:

 

...el socio tendrá derecho a un reintegro equivalente al valor de tasación de su parte social, menos los adeudos que correspondiera deducir y menos un 10% (diez por ciento) del valor resultante.

 

¿Qué sucede cuando el socio que se retira recibe el capital social que le corresponde menos un 10%? El socio que ingresa en su lugar paga el 100% del capital social que respalda esa vivienda.

¿Cuál es el objetivo de ese 10% con el que se queda la cooperativa? La cooperativa debe entregar la vivienda al nuevo socio en las mejores condiciones posibles. En toda vivienda existen deterioros fruto del paso del tiempo esos deterioros se recuperan utilizando ese 10%. Pero, si los daños van más allá de los producidos por el buen uso y el paso del tiempo, y son fruto del mal uso de la vivienda, la cooperativa hace las reparaciones y se las descuenta al socio que se retira, además del 10% mencionado.

Sin embargo no es necesario que siempre esto sea así. La cooperativa podría renunciar por diferentes razones a esta práctica. Es un artículo que en última instancia da derechos a la cooperativa, y puede renunciar a ellos. Creemos que hay situaciones en las cuales esta renuncia no solo es lícita sino que, consideramos, puede ser ética, des- prendiéndose de los valores que levanta nuestro movimiento; nos referimos fundamentalmente a aquellas situaciones en las cuales solo hubo un cambio de titularidad dentro del cupo familiar. El ejemplo más claro es aquel en el cual la familia que tiene el cupo y habita, sufre una crisis familiar y la pareja se separa. Quien abandona la vivienda cede las partes sociales a quienes quedan y renuncia a la vivienda. Hay cooperativas que cobran a la parte de la familia que queda viviendo ese 10% como si la familia se hubiera retirado y una nueva hubiera entrado. Aquí la cooperativa no piensa en los problemas de la familia sino en su negocio. Solo piensa en hacerse de ese 10%. Creemos que esto es anti ético y va contra los principios de nuestro movimiento. ¿Dónde queda la solidaridad? La cooperativa no va a hacer nada con la vivienda y lo único que ha pasado es que uno de sus integrantes ha abandonado el cupo. No es una baja sino solo un cambio en la integración del cupo y un cambio en la titularidad.

 

Cómo se entiende el Capital Social en cada una de las etapas de la cooperativa

 

  1. Antes de comenzar la construcción:

 

  1. El Capital Social está integrado por las 2 UR que pagamos al ingresar a la cooperativa. La cuota social tiene por objetivo apoyar las tareas que se deben hacer para obtener el préstamo y no capitalizan. Si una cooperativa, por incompetencia, pasa años realizando el trámite, o por decisión del Estado de no dar préstamos no logra su vivienda durante 10 años, lo invertido en este tiempo no forma parte del capital. Esto es militancia y la militancia no capitaliza. Por otra parte no tenemos una medida objetiva de ese esfuerzo, puede haber muchos motivos por los cuales no se accedió al préstamo, incluso porque el aporte a la lucha por préstamos no fue la suficiente para lograrlos, y no se nos debe premiar por esto.

 

  1. Tampoco capitaliza si se obtuvo el terreno sin desembolso, porque no se puso nada material para obtenerlo. Si se comenzó a pagar el terreno y el terreno no forma parte del préstamo que se concederá, eso sí capitaliza.

  2. Pero si el terreno forma parte del préstamo no capitaliza por separado, pues el Estado nos da el dinero; capitalizará en la medida que se vaya devolviendo con la cuota de amortización.

 

  1. De todo lo anteriormente expuesto se desprende que no es correcto, al retirarse de la cooperativa, cobrar Capital Social por las gestiones administrativas realizadas. No solo no es correcto sino que además es inmoral pues se dispara el precio de la vivienda bloqueando su acceso a otra familia integrante de los sectores sociales por los cuales, se supone, luchamos.

 

Nuestro gran aporte en esta etapa es la lucha por el acceso a la vivienda y esa lucha no capitaliza.

 

  1. Comenzada la construcción:

 

  1. El Capital Social está integrado por lo dicho en el punto 1 más las horas de ayuda mutua efectivas que se realizan (hasta un 15% del valor de tasación) y no por la horas de ayuda mutua físicas realizadas.

 

  1. Las horas de ayuda mutua deben aportar el 15% del valor de la vivienda. Este es el objetivo de nuestro trabajo en la obra, y como dice la Ley, se realizarán la cantidad de horas necesaria (21 o más) para terminar la vivienda.

 

 

*Texto dado por el Art. 60 del Decreto 183/018

  1. El art. 69 del Decreto Reglamentario 198/2012 (revisar y adecuar al Dec.183/018 Art.60) de la Ley 18.407 establece que el valor que debe tomar el Instituto de Asistencia Técnica (IAT) para las horas de ayuda mutua es igual al valor de hora peón más cargas sociales. Pero no porque así se valúe nuestro trabajo por hora, sino porque, si por razones técnicas, debiéramos sustituir nuestro trabajo por el de un peón eso es lo que habría que pagarle. Nosotros no somos trabajadores de la construcción y nuestra hora de trabajo aporta mucho menos, por lo cual no se puede medir de la misma forma. Nuestro trabajo, más allá de la cantidad de horas realizadas, es el 15% del valor de tasación del las viviendas y no más. Si contabilizáramos cada hora de trabajo al valor de la hora peón de la construcción más cargas sociales, sin relacionarla al avance de la obra, podríamos estar premiando la ineficiencia. Nuestro rendimiento no es el de un peón, por falta de habilidad y entrenamiento, aunque realicemos las mismas tareas.

 

  1. Si contabilizamos “todas” las horas de trabajo a ese valor estamos desvirtuando la propuesta y estamos transformando la vivienda en un bien de mercado, inaccesible a cualquier trabajador.

 

  1. El aporte de Ayuda Mutua es el 15% de tasación, pero se deben realizar “todas” las horas necesarias para cubrir ese compromiso sin que la ineficiencia lo afecte.

 

  1. Por otra parte si nos desfinanciamos y tenemos que hacer más horas de las acordadas, tampoco se debe reflejar en el Capital Social pues desfinanciarse es fruto de la incompetencia de la cooperativa, lo que no se debe premiar inventando Capital Social.

 

  1. Las horas de Ayuda Mutua se deben avaluar, según los avances de obra realizados. Todos hacemos la misma cantidad de horas, y trabajando en colectivo logramos determinada eficiencia. Las obras de Ayuda Mutua se deben avaluar según esa eficiencia colectiva. Y está bien que así sea pues nuestro sistema es solidario.

 

  1. Tampoco es correcto que el 15% de una casa de dos dormitorios sea menor que una de tres o de cuatro. La cooperativa toda tiene el 15% del total del préstamo, dividido en la cantidad de socios, pues la vivienda que usemos es fruto de la composición de la familia y puede cambiar con el paso del tiempo.

 

  1. Finalizada la construcción:

 

  1. El Capital Social estará integrado por las 2 UR y el 15% del valor de tasación.

 

  1. Si compramos el terreno por fuera del préstamo, este dinero también forma parte del Capital Social. Pero si no, no. Si pagamos parte del terreno y el MVOTMA nos devolverá la plata que pusimos en el préstamo, lo aportado no capitaliza, es un aporte social para lograr el préstamo. Al estar el terreno incluido en el préstamo, cuando se vaya devolviendo el préstamo a través de la cuota, estaremos capitalizando el terreno. El dinero que pusimos al principio, como el MVOTMA lo devolvió incluido en el préstamo la cooperativa debe decidir qué hacer con él, pero no capitaliza.

 

  1. Durante la amortización en cooperativas habitadas:

 

A las 2 UR + el 15% del la ayuda mutua + el costo del terreno (en el caso que se haya comprado por fuera del préstamo) se suma la cuota de amortización sin contar los intereses. Se toma como aporte al capital social el monto capital, que se devuelve en cada cuota, y no los intereses que se cobran por usar ese dinero.

Cada mes, en el monto de la cuota, devolvemos capital y abonamos intereses por el capital que se nos prestó.

Los intereses son el costo del dinero prestado para construir la vivienda. Ese costo del dinero, o sea los intereses, no se transforman nunca en ladrillos, en vivienda. Lo que se transforma en vivienda es el préstamo. El Capital debe reflejar lo que se puso materialmente para construir la vivienda. Por eso los intereses, que no se reflejan en ladrillos, que no se transforman nunca en vivienda, no forman parte del capital, como vimos la Ley 18.191 en su artículo 139 respalda estos conceptos.

  1. Finalizado el pago del préstamo:

 

2 UR + 15% de ayuda mutua + terreno (en el caso que se haya pagado aparte) + préstamo devuelto (85% de la tasación) sin intereses.

 

Avaluación de las horas de Ayuda Mutua

 

De acuerdo a lo manifestado creemos que en el capital de los socios no se debe asentar las horas físicas trabajadas, sino las horas productivas.

Las horas productivas se desprenden del avance de obra mensual logrado, la obra realmente levantada, por el esfuerzo de trabajo realizado.

La obra realmente realizada se cuantifica con el trabajo certificado cada mes.

El avance de obra de cada mes nos permite establecer si las 84 horas realizadas en 4 semanas, efectivamente rindieron lo que debían rendir.

Como decíamos más arriba, no tenemos ni experiencia de trabajo en obra, ni entrenamiento, por lo cual no es una novedad que no rindamos lo mismo que un peón práctico de la construcción, por lo cual debemos rectificar las horas físicas por el avance de obra para que podamos asentar las horas productivas realizadas. Estas horas productivas son las que integraran nuestro capital social y no las físicas trabajadas.

 

Veamos cómo se debe realizar este cálculo, tomando como base el avance obra. Supongamos una cooperativa de 44 viviendas:

 

  • Con un Valor de Tasación de las viviendas de 88.038,82 UR.

  • El préstamo es el 85% del valor de tasación 88.038,82 x 0,85 = 74.833 UR.

  • El restante 15% es la Ayuda Mutua requerida 88.038,82 x 0,15 = 13.205,82 UR

(74.833 + 13.205,82 = 88.038,82UR)

  • La ayuda mutua correspondiente a cada vivienda se calcula dividiendo la ayuna mutua total entre el número de viviendas. En el ejemplo será 13.205,82/44 = 300,13 UR por vivienda, o sea por socio.

  • Cada familia debe realizar 84 horas mensuales

  • Supongamos ahora que en un mes el avance de obra es de 3,5%.

  • Si tomamos el total de UR que debemos hacer 13.205,82 y calculamos el 3,5% tenemos que el avance del mes es de 462,20 UR.

  • Si dividimos las 462,20 UR entre los 44 socios, nos da lo que se asentará a cada socio (siempre y cuando todos hayan hecho la misma cantidad de horas) 462.20/44 = 10,50 UR

  • Tomamos el valor de la hora peón + las cargas sociales en $185

  • El valor en UR de la hora peón se calcula dividiendo $185/$828,64= 0,223 UR.

  • Las 10,50 UR de cada socio en realidad equivalen a 10,50/0,223 = 47,08 horas por familia por mes.

Esto quiere decir que cada familia, si bien realizo 84 horas mensuales, su aporte a la obra es de 47,08 horas mensuales en ese mes, correspondiendo a las 10,50 UR.

 

Entonces lo que debemos hacer cada mes es:

 

  1. Según el avance de obra reconocido por el MVOTMA-ANV se debe calcular cuánto aporte de Ayuda Mutua se ha realizado.

  2. Calcular a cuantas horas de trabajo de peón corresponde.

 

  1. Repartir estas horas entre los núcleos que realizan la obra en forma proporcional. O sea, si todos realizaron 84 horas mensuales, las horas reales calculadas se reparten entre todos los socios. Si algún núcleo realizó menos horas le corresponderá proporcionalmente una cantidad menor. El asiento en la contabilidad se hace en UR.

 

Contrato de avaluación de horas de ayuda mutua

 

Antes de comenzar la obra la cooperativa debe realizar un acuerdo interno firmado por todos los socios de cómo se van a realizar las horas de ayuda mutua y como se van a avaluar, para que todos sepan cuáles son las reglas de juego.

Veamos la normativa al respecto: La Ley 18.407 dice:

 

Art.124 (Trabajo de los socios). Las cooperativas de vivienda podrán utilizar el trabajo de sus socios en la construcción de las viviendas, bajo sus dos modalidades de autoconstrucción y de ayuda mutua.

La autoconstrucción es el trabajo puesto por el futuro propietario o usuario y sus familiares en la construcción.

La ayuda mutua es el trabajo comunitario adoptado por los socios para la construcción de los conjuntos colectivos y bajo la dirección técnica de la cooperativa.

Tanto la autoconstrucción como la ayuda mutua deberán ser avaluadas para integrar la respectiva parte social y no darán lugar a aporte alguno a los organismos de previsión y seguridad social.

 

El Decreto 198/2012 *(ahora derogado por el Decreto 183/018, y su Art.  54 es el que da la redacción), reglamentario de la Ley 18.407 establece:

*Art. 54 del Decreto 183/018

Art. 63. (Cooperativas de viviendas según su modalidad de construcción)... Se consideran cooperativas de ayuda mutua aquellas en las que el trabajo aportado por los socios y sus familiares se realiza en forma comunitaria para la construcción del conjunto de viviendas de los socios. Dichas cooperativas podrán operar en régimen de usuarios o de propietarios. Los socios deberán suscribir un convenio comprometiéndose colectivamente frente a la cooperativa a trabajar personalmente en las construcciones, estableciéndose en el mismo la forma en que se organizara el trabajo de los socios y eventualmente de sus familias, tiempos y valor adjudicado al mismo.

Cuando el socio no trabaje el número de horas a que se comprometió, deberá compensar el tiempo no trabajado de acuerdo a lo que se establezca en el referido convenio, el estatuto o la reglamentación interna. (…)

*Art.60 del Decreto 183/018,  deroga el art.69 del Dec.198/012

Art. 69. (Trabajo de los socios). La integración en trabajo para la construcción o mantenimiento de las viviendas será la correspondiente al laudo de la categoría de peón establecida para la industria de la construcción.

Sobre esta base y con el asesoramiento del Instituto de Asistencia Técnica correspondiente, el Consejo Directivo establecerá los mecanismos que aseguren un contralor eficaz de las prestaciones labora- les de cada socio en todos sus aspectos.

La avaluación referida comprenderá el valor económico de la mano de obra sustituida y las cargas sociales que fueran de cargo del patrón. Los organismos financiadores consideraran en los planes de financiación de las obras, las prestaciones en trabajo como aporte de la cooperativa.

Para el trabajo de los socios, las cooperativas de autoconstrucción o ayuda mutua, deberán elaborar y poner en práctica, un programa de adiestramiento técnico bajo el asesoramiento del Instituto de Asistencia Técnica correspondiente.

 

Repetimos: “...las cooperativas deberán establecer el control eficaz de las prestaciones laborales...”. A eso apunta todo lo dicho sobre cómo avaluar las horas de ayuda mutua. A eso y a no encarecer la vivienda con interpretaciones mercantilistas.

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